"Квартира без кредита, или простая математика"

О том, как строить семью и отношения в ней
Стараюсь
Старая гвардия
Старая гвардия
Сообщения: 4415
Зарегистрирован: 05 фев 2014, 12:00
Пол: женский
Откуда: Восток

"Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение Стараюсь »

 
Очень часто среди моих знакомых (да и здесь на форуме такое читаю) звучит мысль, что "снимать жилье - это платить чужому дяде, а вот ипотека - это да!"
Я с этой точкой зрения не согласна - т.к. много чего в своей жизни считаю - расходы, бюджет, еду и пр цифры.
Попалась мне статья (привожу ее полностью, без ссылки на источник, т.к. это детище глобальной сети) - которая подтвердила мои предположения о невыгодности ипотеки на примере цифр, а не просто мое абстрактное мнение "кредит это результат финансовой неграмотности".
Предлагаю вам - прочитать, подставить цифры для вашего региона, посчитать... и крепко подумать.
Потому как весь наш форум состоит из одного большого посыла - "живите осознанно!!".
Так будьте осознанны и в финансовых решениях!

(начало)
КВАРТИРА БЕЗ КРЕДИТА ИЛИ ПРОСТАЯ МАТЕМАТИКА
Нашел на свалке отборных новостей, автор не указан. Занимательная штука. Итак:

На всякий случай, если кто-то сам не считал реальную разницу между арендой и ипотекой, привожу расчёт реальных данных.

Итак, берём калькулятор (а лучше эксель), вспоминаем математику за 3 класс средней школы и вместе считаем, что выгоднее: аренда жилья или ипотека.

Все приведенные цены действительны на 19 января 2014, для города Казань. В вашем городе ситуация будет отличаться, но вряд ли намного, т.к. "свободный рынок" уже практически везде "сам отрегулировал" соотношения между стоимостью жилья и его арендой.

Финпоток и стоимость денег рассчитаны ипотечным калькулятором на сайте Сбербанка. Для большинства регионов они будут такими же, как в моём расчёте.

2-комнатная квартира, площадью 56 метров в панельном 9-этажном доме, построенном чуть более 20 лет назад. Без ремонта, почти без мебели, со старыми холодильником, старой плитой и такой же стиральной машиной.

Заявленная риэлторами стоимость подобных квартир - 2,590,000 рублей.
Чтобы быть ближе к реальности и дальше от риэлторских ожиданий, дальнейшие расчёты будем проводить по цене 2,500,000 рублей.

Стоимость аренды квартиры - 17,000 рублей, включая коммуналку, но без стоимости электричества и интернета.
Сначала риэлторы хотели 18,000, но в итоге мы с хозяином сошлись на 17,000 рублей в месяц, плюс договорились о том, что любые сделанные мной улучшения будут зачтены в счёт арендной платы.

Так как электричество и интернет нам в любом случае придётся оплачивать отдельно от квартиры и коммуналки, то, думаю, все согласятся с тем, что в расчетах их учитывать не стоит, также, как и другие статьи семейного бюджета. Считаем только #жильё .

Рассмотрим вариант приобретения этой квартиры в долг

Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта - на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев).

Получаем, что мы при любом раскладе должны сразу же внести за квартиру 375,000 рублей, а затем:
1) или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет;
2) или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет.

Переплата по кредиту за весь срок составит 2,068,228 или 4,852,432 соответственно.

Цифры не малые, но тем не менее, мы должны к ним прибавить ещё и стоимость коммуналки, ведь в аренду квартиры она включена, а в ипотеку - нет.

В моём случае хозяин квартиры заявлет, что коммулка обходится ему в районе 7,500 рублей в месяц. Лично я склонен ему верить, т.к. во-первых он оплачивает её сам из фиксированной арендной платы и потому ему нет смысла меня обманывать, а во-вторых, эта квартира куплена из материнского капитала для его подрастающих детей и потому в ней скорее всего прописано несколько человек из его семьи, что влияет на стоимость коммунальных услуг.

Как бы там ни было, давайте за истинный объём коммунальных платежей примем 5,000 рублей. Для двухкомнатноый квартиры в моём городе это совсем небольшая цифра. Но даже если она будет отличаться от этого значения, то не сможет сильно исказить наши дальнейшие расчёты.

Теперь прибавляем эти 5,000 рублей к ипотечным платежам и получаем такую картинку:
1) мы должны будем платить по 43,062 рубля ежемесячно в течение 10 лет, или;
2) нам придётся выплачивать по 35,635 рублей каждый месяц на протяжении 20 лет.

Запоминаем эти цифры. Дважды грязно ругаемся в адрес жадных банкиров. Закрываем сайт банка и переходим к самому интересному.

Мы принимаем эти ужасные условия. Принимаем безоговорочно, как объективную реальность, изменить которую прямо сейчас мы не в состоянии. Поэтому мы готовимся к этим ненормальным по объёму выплатам за убитую двушку в советской панельке и... берём квартиру в аренду.

Берём квартиру в аренду, чтобы "переплачивать чужому дяде"

Арендуем квартиру и живём в ней за 17 000 рублей в месяц.
НО:
1) к моменту переезда в эту квартиру у нас уже должно быть 375,000 рублей, которые мы НЕ отдали на первый взнос;
2) каждый месяц мы должны иметь на руках по 43,062 или 35,635 рублей (в зависимости срока кредита), которые мы НЕ отдаём на ипотеку.

Вопрос наличия этих денег принципиально важен. Если бы мы взяли ипотеку, то нам пришлось бы выплачивать эти суммы каждый месяц, что бы ни случилось. Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа!

Теперь, а также в будущем, из этих ежемесячных сумм мы оплачиваем аренду квартиры в размере 17,000 рублей, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно НАКАПЛИВАЕМ на своё жильё.

Ремонт, мебель, домашние предметы и многое другое, что неизбежно потребует трат на новом месте жительства покупаем и оплачиваем из любых других денег! Ежемесячные НЕ ПОТРАЧЕННЫЕ платежи только НАКАПЛИВАЕМ!

И вот что мы получаем в результате.

В начале года (мы только въехали в квартиру) мы имеем на руках 375,000 рублей которые не отдали на первый взонос. Год живём, ежемесячно накапливаем разницу между предполагавшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года получаем:

Год 1:
(43,062 - 17,000) 12 = 312,744 накоплений 375,000 = 687.744 рублей или
(35,635 - 17,000) 12 = 223,620 накоплений 375,000 = 598,620 рублей

Год 2:
687,744 312,744 = 1,000,488 рублей
или
598,620 223,620 = 822,240

Год 3:
1,000,488 312,744 = 1,313,232
или
822,240 223,620 = 1,045,860

Дальше каждый может посчитать сам, просто прибавляя по 312,744 или 233,620 каждый год, соответственно выбранному сроку "ипотеки".

Кому лень считать, сообщаю:
вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет, вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется.

С учётом тех денег, которые вы потратили на аренду квартиры, вы сэкономите на банковских процентах 640,228 и 2,812,432 рублей соответственно (умножаем 17,000 на количество месяцев аренды до тех пор, когда нам хватит на покупку квартиры и вычитаем результат из суммы предполагавшейся переплаты).

При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной "подушкой" кэша на всякий непредвиденный случай!

Внезапная болезнь или потеря работы не приведут вас к выселению

Если возникнут проблемы с деньгами, вам, возможно, придётся потратить на аренду жилья немного из накопленного (и таким образом откатиться назад на пути к своей цели) но это в самом крайнем случае и только на то время, пока будете искать новую работу.

Согласитесь, это не то же самое, что остаться на улице да ещё и с долгами (банки при просрочке платежа забирают квартиру в зачет долга по очень маленькой цене, а вы остаётесь им должны накопленные проценты и теряете уже оплаченные).

Вся лирика вроде "живём в своём жилье", "не надо ютиться по съемным квартарам", "зато уже можем делать ремонт", активно навязываемая банками - не более, чем иллюзия. В случае возникновения проблем с вашей платежеспособностью, банк очень быстро вам покажет в чьей квартире на самом деле вы находитесь.

Зато при аренде, все эти вопросы элементарно решаются договором с собственником, по которому он не имеет права вас выселить в течение определенного срока, не может выселить без заблаговременного предупреждения и может поднимать аренду не более, чем на какое-то число процентов в год.

Ещё немного о росте цен и процентах

Кстати, насчёт роста аренды, повышения стоимости квартиры и прочих процентов... Здесь меня могут поругать за такие расклады, но из песни слов не выкинешь и, если лично вам позволяет совесть и мировоззрение, то можно использовать с пользой для себя условия гребаной капиталистической системы.

Короче говоря - если у вас нет ни бизнеса, ни навыков инвестирования, вы можете не особо мудрствуя сдать ростовщикам-банкирам деньги под проценты в виде обычного вклада и компенсировать инфляцию, возможный рост стоимости недвижки а заодно и серьезно ускорить рост ваших накоплений.

Посчитаем, что будет, если вы вместо накопления денег в матрасе (или где вы их там прячете) вы отнесете их в банк на обычный депозит по ставке 10% годовых и будете каждый год продлевать вклад с капитализацией процентов, добавляя к ним свои накопления.

Начало первого года:
кидаем на депозит 375.000, сэкномленные на первом взносе.

Год 1 закончился:
у нас в банке лежит 375.000 1,1 = 412,500 к которым прибавляется (43,062-17,000)12 = 312,744 накоплений и получается
412,500 312,744 = 725,244
или
412,500 223,620 = 636,120

Год 2:
725,244 1,1 312,744 = 1,110,512
или
636,120 1,1 223,620 = 923,352

Год 3:
1,110,512 1,1 312,744 = 1,534,308
или
923,352 1,1 223,620 = 1,239,307

Год 4:
1,534,308 1,1 312,744 = 2,000,482
или
1,239,307 1,1 223,620 = 1,586,858

Год 5:
2,000,482 1,1 312,744 = 2,513,151 - Оно?
или
1,586,858 1,1 223,620 = 1,969,164

Год 6:
Кто хотел ипотеку на 10 лет, уже целый год живет в своей собственной квартире.
Или продолжает снимать старую квартиру, расходы на которую полностью покрываются банковскими процентами (примерно по 20,900 в месяц).

Год 7:
Кто хотел ипотеку на 20 лет, покупает квартиру за 2,628,670 рублей в конце 7 года или остаётся в съёмной квартире, рассчитываясь за аренду банковскими процентами, которых набегает чуть больше 21,000 рублей в месяц.

Вот такая незамысловатая математика.
15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.

Понятно, что при вложении денег на депозит, полученные вами проценты придётся отрабатывать любителям взять плазму или джип в кредит, поэтому, если вы не хотите участвовать в грабеже этих нетерпеливых товарищей, то просто копите без вложений в банк. Всё равно это будет значительно выгоднее, чем содержать банкиров и пополнить ряды людей, отрабатывающих чужие капиталы.
(конец цитаты)
Диагностика отношений в сожительстве
Стараюсь
Старая гвардия
Старая гвардия
Сообщения: 4415
Зарегистрирован: 05 фев 2014, 12:00
Пол: женский
Откуда: Восток

Re: "Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение Стараюсь »

 
При копировании текста теряются знаки математических действий - так что обратите внимание именно на первые примеры расчетов, чтобы понять логику:
например:
Год 1:
(43,062 - 17,000) 12 = 312,744 накоплений 375,000 = 687.744 рублей или
(35,635 - 17,000) 12 = 223,620 накоплений 375,000 = 598,620 рублей

(это суммы 312 744 + 375 000 = 687 744)


и далее понимаем :
Год 2:
687,744 (здесь знак плюс) 312,744 = 1,000,488 рублей
или
598,620 (и здесь знак плюс) 223,620 = 822,240
Elfriede
Свой человек
Свой человек
Сообщения: 13621
Зарегистрирован: 03 июл 2011, 15:40
Пол: женский

Re: "Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение Elfriede »

 
Статья интересная, но, увы, не без косяков - странно посчитала будущая стоимость квартиры (через 5 и более лет). Автор, похоже, не учел, что процент инфляции надо капитализировать, а это меняет весь расчет.
Например, при стоимости квартиры "здесь и сейчас" в 2,5 млн. руб. (цифра автора) при уровне инфляции, допустим, в 10% (банк. процент автора) через 5 лет квартиру будет стОить 4,026 млн рублей. А через 7 лет - 4,87 млн. руб.
При желании можно посчитать NPV, т.е. текущую стоимость будущих платежей обоих проектов, и не факт, что "копить на свое" окажется выгоднее.
Стараюсь
Старая гвардия
Старая гвардия
Сообщения: 4415
Зарегистрирован: 05 фев 2014, 12:00
Пол: женский
Откуда: Восток

Re: "Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение Стараюсь »

 
Можно промониторить рынок. Просто взять старые издания и посмотреть стоимости вторички, например.
Стоимость новостроек и квартир до 10 лет - может расти значительно.
Многое зависит от региона - цены разные, динамика разная, где рост, где стагнация.
Есть новостройки на этапе котлована - взять ее без ипотеки вполне реально.
Кроме экономической выгоды всегда есть выгода нематериальная.
Как измерить собственную мобильность? (сменил работу - снял квартиру ближе)
Как оценить наличие доступного собственного капитала? (краткосрочное дорогое обучение, которое в дальнейшем используется для повышения собственного дохода)
Как взвесить отсутствие стресса от невыполненных обязательств? (заболел, меняю работу, забыл внести деньги день в день - никто на мозг не будет капать, плачу себе сам)...
В любом случае - я за вдумчивое отношение. Сесть и просчитать всю историю до конца тому, кто хотел бы "играть в ипотеку".
Пусть получится не 6 и 7 лет, а 9 и 11 (например) - в любом случае это жизнь БЕЗ дамоклова меча над головой.
Хотя самое основное возражение бывает - "нуууу... я так не смогу... вот когда я должен - тогда вынь да положь, заплачу... а так - у меня силы воли не хватит копить. И вообще - я копить не умею!!!"
Не умеет копить, не умеете считать - что ж... платите.
kuz.mar2010
Заблокирован
Заблокирован
Сообщения: 1698
Зарегистрирован: 20 дек 2012, 12:23
Пол: женский
Откуда: Санкт Петербург

Re: "Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение kuz.mar2010 »

 
У меня создалось впечатление что я в другой стране живу честно.
Стараюсь писал(а):1) или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет;
2) или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет.
Вы извините а у кого такие зарплаты? :shock: Даже для двух взрослых людей-это очень большие выплаты.У нас в Питере средняя зарплата по факту 25 000.
Стараюсь
Старая гвардия
Старая гвардия
Сообщения: 4415
Зарегистрирован: 05 фев 2014, 12:00
Пол: женский
Откуда: Восток

Re: "Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение Стараюсь »

 
Грусть вопроса не в зарплатах, а в последующих взносах ((
На вскидку набираю - "кредитный калькулятор для ипотеки"
Выходит первой же ссылкой калькулятор хорошего банка, и ипотека под 12 % (программа господержки)
При стоимости объекта 2 млн 300 т р, первоначальный взнос 20% = 460 тр (меньше нельзя),
на срок 20лет будет:
Ежемесячный платеж:
20 260 руб.
Необходимый ежемесячный доход:
33 767 руб

на срок 10 лет :
Ежемесячный платеж:
26 399 руб.
Необходимый ежемесячный доход:
43 998 руб

Информация по состоянию - на сейчас .

Может семья показать доход два по 25 - будет одну з/п отдавать банку
Не может - будет платить дОльше, и все равно одну з/п отдавать.
А если она просто - одна? з/пл в смысле...

Мой посыл исключительно про - "думать, считать, взвешивать, сравнивать, понимать..."
Не про зарплаты по стране...
Elfriede
Свой человек
Свой человек
Сообщения: 13621
Зарегистрирован: 03 июл 2011, 15:40
Пол: женский

Re: "Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение Elfriede »

 
Стараюсь писал(а): В любом случае - я за вдумчивое отношение. Сесть и просчитать всю историю до конца тому, кто хотел бы "играть в ипотеку".
Пусть получится не 6 и 7 лет, а 9 и 11 (например) - в любом случае это жизнь БЕЗ дамоклова меча над головой.
Хотя самое основное возражение бывает - "нуууу... я так не смогу... вот когда я должен - тогда вынь да положь, заплачу... а так - у меня силы воли не хватит копить. И вообще - я копить не умею!!!"
Не умеет копить, не умеете считать - что ж... платите.
Не выйдет совсем без меча и без риска . Я квартиры меняла (съезд через куплю-продажу) в приснопамятном 1998 году, когда случился дефолт. И дефолт произошел как раз на середине процесса. Зависшие в банках деньги ("копите, Шура, копите") из одного банка доставали 1 месяц, из другого - два года, и еще повезло, что достали - у многих пропало все. Это к вопросу о процентах в банке.
Моя тогда же купленная квартира с того времени подорожала примерно в 7 раз. В валюте. Про рубли даже не говорю - там огромные цифры получаются.

В общем, так и есть - считать надо каждый конкретный случай.
Стараюсь
Старая гвардия
Старая гвардия
Сообщения: 4415
Зарегистрирован: 05 фев 2014, 12:00
Пол: женский
Откуда: Восток

Re: "Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение Стараюсь »

 
Продолжая мысль "об инфляции".
На основе того же ипотечного калькулятора. Как пример.

При стоимости объекта 2 млн 300 т р, первоначальный взнос 20% = 460 тр (меньше нельзя),
на срок 20лет будет:
Ежемесячный платеж:
20 260 руб.

Нужно выплатить разницу 2 300 000 - 460 000 = 1 840 000
А будет выплачено банку :
20лет * 12 месяцев * 20 260 = ... готовы? сами сможете посчитать-перемножить?
4 862 400
В реальности эти цифры будет еще больше - т.к. могут быть отчисления на страховки, на ведение счетов и пр издержки.

1 840 000 / 20 260 = 90,82 т.е 91 месяц, что равно 7.6 лет.

Если ипотека на 10 лет ( в том примере) то будет выплачено - 3 167 880.
А при таком взносе (26 399) разницу в 1 840 000 можно собрать за 5,8 лет.

Люди в вузах дольше учатся. Вопрос дисциплины и планирования.
Хорошо, накиньте год на инфляцию, но вы и храните не под подушкой и можете не в рублях.
Новостройку можно брать в ипотеку - там еще и доход будет, даже если есть расход на съем жилья на эти три года.
Просто нужно сесть и посчитать.
ЛенаЛена
Свой человек
Свой человек
Сообщения: 415
Зарегистрирован: 25 мар 2010, 21:20
Пол: женский
Откуда: За МКАДом

Re: "Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение ЛенаЛена »

 
Статья хорошая, да и многие все это понимают. Но, например, большинство моих знакомых, как обычно, надеются на "авось" и тоже мне говорят, что копить не умеют, не могут, и бла-бла-бла. Расскажу о своем опыте. В наследство моей маме досталась двушка, но пополам с другой родственницей. Я вот момент копила деньги на подержанный автомобиль. Квартиру сдали в аренду, доход делили пополам с родственницей. Квартиру сдавали 1 год, но при этом мамины 1/2 суммы не тратили (только на коммуналку). К этой сумме я ежемесячно добавляла посильный (немалый, половину зарплаты) вклад+ мои накопления на авто. В итоге через год, может чуть больше, мы полностью отдали родственнице ее "долю" -половину стоимости квартиры, квартиру продолжали сдавать еще 1,5 года, за которые я отдала долг уже маме и даже накопилось немного денег на ремонт. В итоге: шестилетие моей дочери мы праздновали в СВОЕМ жилье! Еще год мебель была только у дочки в комнате и частично на кухне, я спала на полу на матрасе. Мои знакомые крутили у виска: взяла бы кредит на мебель, да и все дела! Я не стала этого делать, потому что очень приятно ощущать, что я никому ничего не должна! Есть во всей этой истории одна важная вещь: мы с родителями были вместе, за одну идею, без поддержки осилить подобный проект матери-одиночке сложно, но можно. Это я теперь точно знаю! Жаль, что меня никто не надоумил копившиеся в "чулке" деньги пристроить на вклад в банк... Кстати, за годы накоплений, я жила скромно, но не впроголодь, дочь не была ущемлена практически ни в чем, просто все нужно просчитывать. Не будь ситуации с этой квартирой, я бы копила на однушку в дальнем подмосковье, или хоть на комнату. Кстати, сейчас я работаю в банке, но насчет кредитов у меня тот же настрой: сумма кредита не должна превышать 2-х, максимум трех зарплат одного члена семьи. Короче, телевизор,холодильник или стиральная машина. Но это мое личное мнение.
NikolaiDoncov
Заблокирован
Заблокирован
Сообщения: 57
Зарегистрирован: 12 дек 2014, 12:47
Пол: мужской

Re: "Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение NikolaiDoncov »

 
Счастливые вы все-таки, россияне... нам белорусам о таком понятии как ипотека приходится только мечтать. У нас есть только сумасшедшие кредиты под 32% годовых. Когда начинаешь считать сумму на однушку - чтобы дали такой кредит, тебе нужен доход, позволяющий скопить на ту же однушку за пару лет. И единственный вариант - либо жить на съемном, либо одалживать по всем родственникам и знакомым.
ЛенаЛена
Свой человек
Свой человек
Сообщения: 415
Зарегистрирован: 25 мар 2010, 21:20
Пол: женский
Откуда: За МКАДом

Re: "Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение ЛенаЛена »

 
Николай, так в чем же дело? Копите! Если Вы внимательно читали, то в "режиме строгой экономии" я жила около 3-лет, потом еще год уже в своем жилье. Было бы желание!
NikolaiDoncov
Заблокирован
Заблокирован
Сообщения: 57
Зарегистрирован: 12 дек 2014, 12:47
Пол: мужской

Re: "Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение NikolaiDoncov »

 
Свое жилье у меня уже есть, очень много и напряженно работал последние несколько лет.
Однако, на мой взгляд, хорошо что у вас в РФ есть такой замечательныйтмеханизм, как ипотека. И плюс именно в том, что живешь в своей квартире. Ну не будете вы на съемном жилье делать хороший ремонт, никогда арендодатель этого не оценит. Я уж не говорю, что послезавтра у милой бабушки, у которой вы снимаете жилье не женится внук и... "Вы ребята очень хорошие, но у меня внук женился, так что будьте добры в течение недели квартиру очистить".
Elfriede
Свой человек
Свой человек
Сообщения: 13621
Зарегистрирован: 03 июл 2011, 15:40
Пол: женский

Re: "Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение Elfriede »

 
Нда... ипотека.
При теперешней инфляции в 15% и более, ипотечной ставке банка в 12% годовых и около 10% по вкладу (депозиту) выгоднее влезать в ипотеку, чем копить на счете.
RaSaR
Участник
Участник
Сообщения: 36
Зарегистрирован: 16 окт 2015, 19:13
Пол: мужской

Re: "Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение RaSaR »

 
Стараюсь, полностью Вас поддерживаю!
Инфляция- инфляции рознь, она обычно затрагивает такие товары, которые общедоступны для потребителя: еда, бытовая техника, одежда и т.п.
Что касается дорогостоящего жилья - тут совершенно все по другому. Когда в стране у людей нет денег (кризисы), из каких средств они смогут платить банку ипотеку? Купить за наличный жилье сразу могут позволить себе либо обеспеченные слои населения, каких мало, либо люди, получившие наследства, что тоже встречается редко.
На моем примере - 3 кк, площадью 62 м2 в 2007 году стоила 2500 т.р. Сейчас эта же квартира, в таком же состоянии стоит в районе 3000 т.р. Общепринятая инфляция в росте стоимости жилья за 8 лет практически не отразилась.
С другой стороны - накопления на депозите позволят ощущать себя в безопасности и очень благоприятно сказываются на психическом здоровье, единственное правило - держать денег ровно столько, чтобы годовой % по депозиту + стоимость самого депозита не превышали застрахованный минимум для физлица, в случае отбора лицензии у банка, где размещен депозит - вы можете получить не только тело, но и проценты.

Да, представьте следующее - у вас есть деньги на квартиру (пресловутые 2500 т.р.). Если не покупать недвижимость, обременяя себя налогами, ремонтами и прочими тратами вы так же будете инвестировать их в те же депозиты, и снимать квартиру в том районе, где удобно - то вы по результатам года еще и в прибыли останетесь.
Любые траты, особенно крупные, всегда должны быть ПРОСЧИТАНЫ заранее.
Elfriede
Свой человек
Свой человек
Сообщения: 13621
Зарегистрирован: 03 июл 2011, 15:40
Пол: женский

Re: "Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение Elfriede »

 
Ну почему же инфляция в стоимости жилья не отразилась? И с чего бы оно тогда сейчас вдруг стало стоить дороже, чем в 2007 году?
В 2007 году квартира стоила 2500 тыс. руб., сейчас - 3000 руб. Для того, чтобы понять среднюю за это время специфическую (рынка похожей недвижимости в Вашем городе) инфляцию, надо решить простейшее уравнение:
2500 х (1+ N) в восьмой степени = 3000
Путем нехитрых вычислений получаем, что специфическая инфляция в Вашем примере была в среднем 4,2956% годовых.

По поводу страхования депозитов я бы все же не считала, что это 100% гарантия и определила бы риски даже по застрахованным депозитам выше. чем риск потери недвижимости. Потому если, например, ставка депозита 7%, а риск невозврата положенных в банк денег 10%, то реальный доход (с капитализацией процентов) при расчете проекта будет выглядеть так: сумма депозита N х ( 1+ 7% х 0,9) в степени количества лет минус N. И чем больше перипетий будет переживать страна, тем больше будет риск невозврата, т.е. того, что государство скажет что-то типа "Кому должно - тому прощаю!", после отзыва лицензии у вожделенного банка.
Стараюсь
Старая гвардия
Старая гвардия
Сообщения: 4415
Зарегистрирован: 05 фев 2014, 12:00
Пол: женский
Откуда: Восток

Re: "Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение Стараюсь »

 
RaSaR писал(а):Да, представьте следующее - у вас есть деньги на квартиру (пресловутые 2500 т.р.). Если не покупать недвижимость, обременяя себя налогами, ремонтами и прочими тратами вы так же будете инвестировать их в те же депозиты, и снимать квартиру в том районе, где удобно - то вы по результатам года еще и в прибыли останетесь.
Любые траты, особенно крупные, всегда должны быть ПРОСЧИТАНЫ заранее.
Вот хорошо, что есть понимание, что нужно ХОРОШО СЧИТАТЬ и просто думать, на тему крупных трат.
Потому что всегда есть очень разные пути решений, которые сильно зависят и от текущей ситуации в стране, и от возможности региона, и от собственных планов.
Вот просто на вскидку:
- те же 2,5 млн не хранит рублями, а хранить в би-валюте
- не копить до суммы 2,5 - еще на более ранних сроках взять , например, новостройку на стадии котлована - тогда до суммы 2.5 вам ее просто время "поднимет"
(понятно, что застройщика проверяем...)
- брать мелкие объекты, ликвидные - например, гаражные боксы - сдавать в аренду
- и пр...
Есть довольно много хорошей литературы по домашним финансам - там прямо разбег цифр упоминают - какие суммы хранятся на депозитах быстрых, какие на закрытых под %%, как оборачивать суммы сверх этого, чтоб они работали (я точно НЕ про торги на биржах...)
Понятно, что не все они применимы к нашим реалиям, но ряд подходов ( даже не советов, а просто принципов) - он одинаково хорошо работает в любой точке мира.
№1. Думать и считать.
))
RaSaR
Участник
Участник
Сообщения: 36
Зарегистрирован: 16 окт 2015, 19:13
Пол: мужской

Re: "Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение RaSaR »

 
Фреда писал(а):Ну почему же инфляция в стоимости жилья не отразилась? И с чего бы оно тогда сейчас вдруг стало стоить дороже, чем в 2007 году?
В 2007 году квартира стоила 2500 тыс. руб., сейчас - 3000 руб. Для того, чтобы понять среднюю за это время специфическую (рынка похожей недвижимости в Вашем городе) инфляцию, надо решить простейшее уравнение:
2500 х (1+ N) в восьмой степени = 3000
Путем нехитрых вычислений получаем, что специфическая инфляция в Вашем примере была в среднем 4,2956% годовых.

По поводу страхования депозитов я бы все же не считала, что это 100% гарантия и определила бы риски даже по застрахованным депозитам выше. чем риск потери недвижимости. Потому если, например, ставка депозита 7%, а риск невозврата положенных в банк денег 10%, то реальный доход (с капитализацией процентов) при расчете проекта будет выглядеть так: сумма депозита N х ( 1+ 7% х 0,9) в степени количества лет минус N. И чем больше перипетий будет переживать страна, тем больше будет риск невозврата, т.е. того, что государство скажет что-то типа "Кому должно - тому прощаю!", после отзыва лицензии у вожделенного банка.
Фреда, согласитесь, что 4,2956% годовых роста стоимости квартиры на порядок меньше официальной инфляции за период 2007-2015 гг. К тому же неофициальная инфляция от официальной сильно отличается))).

Да, страхование депозитов не 100% гарантия инвестиций. В случае дефолта, трудно будет вернуть свои средства, они могут быть заморожены, т.к. у банков в тяжелые экономические времена может быть серьезный кассовый разрыв между пассивами (вкладами физлиц) и активами (отданными в кредит деньгами).
НО! В тех же "трудных" условиях окажутся и собственники жилья: стоимость недвижимости может сильно упасть по отношению к цене приобретения, банковские ставки могут сильно вырасти (а как же спасать кассовый разрыв?), банк никогда свои интересы не ущемит в пользу простых людей. А представьте, при всем при этом, что взятые обязательства по уплате долга банку вы не сможете исполнять в силу увольнения с работы/краха бизнеса и т.п. жизненными потрясениями? Покрыть долг перед банком продав квартиру по невыгодной цене? Не вариант!
В случае с арендой в кризисные времена - много арендаторов будут вынуждены съезжать, из-за отсутствия средств на съем "чужой квартиры", цены на аренду будут потихоньку снижаться. Намного проще договориться с собственником сдаваемого Вам жилья, чем с банкиром... :wink:
RaSaR
Участник
Участник
Сообщения: 36
Зарегистрирован: 16 окт 2015, 19:13
Пол: мужской

Re: "Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение RaSaR »

 
Стараюсь писал(а):
RaSaR писал(а):Да, представьте следующее - у вас есть деньги на квартиру (пресловутые 2500 т.р.). Если не покупать недвижимость, обременяя себя налогами, ремонтами и прочими тратами вы так же будете инвестировать их в те же депозиты, и снимать квартиру в том районе, где удобно - то вы по результатам года еще и в прибыли останетесь.
Любые траты, особенно крупные, всегда должны быть ПРОСЧИТАНЫ заранее.
Вот хорошо, что есть понимание, что нужно ХОРОШО СЧИТАТЬ и просто думать, на тему крупных трат.
Потому что всегда есть очень разные пути решений, которые сильно зависят и от текущей ситуации в стране, и от возможности региона, и от собственных планов.
Вот просто на вскидку:
- те же 2,5 млн не хранит рублями, а хранить в би-валюте
- не копить до суммы 2,5 - еще на более ранних сроках взять , например, новостройку на стадии котлована - тогда до суммы 2.5 вам ее просто время "поднимет"
(понятно, что застройщика проверяем...)
- брать мелкие объекты, ликвидные - например, гаражные боксы - сдавать в аренду
- и пр...
Есть довольно много хорошей литературы по домашним финансам - там прямо разбег цифр упоминают - какие суммы хранятся на депозитах быстрых, какие на закрытых под %%, как оборачивать суммы сверх этого, чтоб они работали (я точно НЕ про торги на биржах...)
Понятно, что не все они применимы к нашим реалиям, но ряд подходов ( даже не советов, а просто принципов) - он одинаково хорошо работает в любой точке мира.
№1. Думать и считать.
))
Вариантов много. Самое главное правило приумножения собственных средств - это оценивать по максимуму риски их потери и не склдывать все яйца в одну корзину, диверсификация в этом поможет.
Elfriede
Свой человек
Свой человек
Сообщения: 13621
Зарегистрирован: 03 июл 2011, 15:40
Пол: женский

Re: "Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение Elfriede »

 
RaSaR писал(а):

Фреда, согласитесь, что 4,2956% годовых роста стоимости квартиры на порядок меньше официальной инфляции за период 2007-2015 гг. К тому же неофициальная инфляция от официальной сильно отличается))).

Да, страхование депозитов не 100% гарантия инвестиций. В случае дефолта, трудно будет вернуть свои средства, они могут быть заморожены, т.к. у банков в тяжелые экономические времена может быть серьезный кассовый разрыв между пассивами (вкладами физлиц) и активами (отданными в кредит деньгами).
НО! В тех же "трудных" условиях окажутся и собственники жилья: стоимость недвижимости может сильно упасть по отношению к цене приобретения, банковские ставки могут сильно вырасти (а как же спасать кассовый разрыв?), банк никогда свои интересы не ущемит в пользу простых людей. А представьте, при всем при этом, что взятые обязательства по уплате долга банку вы не сможете исполнять в силу увольнения с работы/краха бизнеса и т.п. жизненными потрясениями? Покрыть долг перед банком продав квартиру по невыгодной цене? Не вариант!
В случае с арендой в кризисные времена - много арендаторов будут вынуждены съезжать, из-за отсутствия средств на съем "чужой квартиры", цены на аренду будут потихоньку снижаться. Намного проще договориться с собственником сдаваемого Вам жилья, чем с банкиром... :wink:
Все варианты просчитываются.
Вот Ваша квартира подорожала всего на 20%. А, например, моя квартира с 1998 года подорожала примерно в 6-7 раз. То есть для меня рост стоимости был в 11,1% годовых примерно, причем, заметьте, в свободноконвертируемой валюте. Где Вы видели такие проценты по валютным вкладам?
И я прекрасно помню как непосредственно перед покупкой деньги повисли в двух банков, и одну мы доставали 2 года, и большая удача, что удалось ее достать.

Так что каждый раз нужно считать конкретный случай.
RaSaR
Участник
Участник
Сообщения: 36
Зарегистрирован: 16 окт 2015, 19:13
Пол: мужской

Re: "Квартира без кредита, или простая математика"

Сообщение RaSaR »

 
Фреда писал(а): Все варианты просчитываются.
Вот Ваша квартира подорожала всего на 20%. А, например, моя квартира с 1998 года подорожала примерно в 6-7 раз. То есть для меня рост стоимости был в 11,1% годовых примерно, причем, заметьте, в свободноконвертируемой валюте. Где Вы видели такие проценты по валютным вкладам?
И я прекрасно помню как непосредственно перед покупкой деньги повисли в двух банков, и одну мы доставали 2 года, и большая удача, что удалось ее достать.

Так что каждый раз нужно считать конкретный случай.
Согласен что все случаи индивидуальны и требуют детального анализа.
Просто бросаться в омут с головой ради получения "своего угла" в виде квартиры - объекта повышенного внимания со стороны государства и налоговой службы, потому что так делают все, все же не стоит.
Ваш (и не только) случай с многократным увеличением стоимости квартиры - уникален и он к сожалению больше не повторится в РФ именно в сфере роста рыночной цены на недвижимость)))) Повезло тем, кто вовремя впрыгнул в растущий рынок.
Ответить

Вернуться в «Семейное строительство»