Сложный вопрос по ипотеке

[$Катерина$]

В 2011 году мы с супругом приобрели квартиру в новом доме (льготный ипотечный кредит, т.к. муж сотрудник МВД), денежные средства на первоначальный взнос в размере 164 000 руб. были взяты мной в кредит в Сбербанке.Оплата за ипотечный кредит производилась ежемесячно из семейного бюджета. На данный момент брак между мной и супругом расторгнут 19 мая 2014 года, от брака остался сын 8 лет. Квартира оформлена на меня и супруга в общую долевую собственность. В квартире прописаны все трое, сейчас проживаем с сыном вдвоем. За 2 дня до расторжения брака был составлен брачный договор, в котором не была указана данная квартира и новый автомобиль (который забрал бывший супруг),т.к. все находится в залоге у банков....На данный момент ипотеку оплачиваю я (в квитанциях об оплате указываю свои данные). При разводе бывший супруг сказал что ему квартира не нужна, но тем не менее избегает меня и игнорирует мою просьбу о написании заявления в Фонд Развития Жилищного Строительства(где собственно и была взята ипотека) о том, что после выплаты ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры она будет оформлена только на меня в Россреестре..... Как обезопасить себя от непредвиденной ситуации. И может ли иметь какие - либо права на квартиру его будущая жена и их будущий ребенок, с которой он хочет узаконить свои отношения в ближайшее время???

[адв.Андрей Сарычев]

Как обезопасить себя от непредвиденной ситуации.

Я не отвечаю на такие неконкретные вопросы общего характера.

И может ли иметь какие - либо права на квартиру его будущая жена и их будущий ребенок, с которой он хочет узаконить свои отношения в ближайшее время???

Если, как Вы пишете -

Квартира оформлена на меня и супруга в общую долевую собственность

,
то она и не должна быть включена в брачный договор, т.к. Вы уже разделили её между собой на доли (у каждого из Вас должно быть отдельное свидетельство о собственности на свою долю) и отношения между Вами, как участниками долевой собственности регулируются положениями ст. ст. 246-252 Гражданского кодекса (ГК) РФ (тексты ниже).

И если это так, то муж, например, может подарить свою долю своей же будущей жене или ещё кому-нибудь, а если он вдруг умрёт, то актуальная жена и дети (от всех браков) будут наследниками по закону (если не будет завещания) как в отношении этой доли, так и любого другого имущества, которое будет принадлежать ему на момент смерти.

ГК РФ
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.
Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

[$Катерина$]

Благодарю за ответ Андрей!!! Странно но свидетельство о государственной регистрации прав собственности на квартиру у нас одно на двоих, где мы указаны как собственники этого имущества??? Как это понять? Значит это не долевая собственность, а общая совместная? И как я понимаю никаких юридических сделок с этой квартирой (например -Дарственная или купля продажа) на меня его половины квартиры сделать не получится, ввиду ипотеки и соответственно обременения? И еще вопрос, если же все-таки дело дойдет до суда, каков процент того что я докажу что за ипотеку выплатила я одна ( если в квитанциях на оплату указано мое имя)??? И вообще что делать правильно чтобы ему не досталась квартира???? Прям паника у меня какая-то!!!!Помогите!!!!

[адв.Андрей Сарычев]

Странно но свидетельство о государственной регистрации прав собственности на квартиру у нас одно на двоих, где мы указаны как собственники этого имущества??? Как это понять? Значит это не долевая собственность, а общая совместная?

Именно так и ничего странного здесь нет – достаточно было взять свидетельство о государственной регистрации права и посмотреть, что в нём записано в разделе "вид права".

И как я понимаю никаких юридических сделок с этой квартирой (например -Дарственная или купля продажа) на меня его половины квартиры сделать не получится, ввиду ипотеки и соответственно обременения?

Сделки с квартирой, обременённой ипотекой, возможны - с согласия банка.

И еще вопрос, если же все-таки дело дойдет до суда, каков процент того что я докажу что за ипотеку выплатила я одна ( если в квитанциях на оплату указано мое имя)???

От 0 до 100%, т.е. в среднем около 50% : )))

И вообще что делать правильно чтобы ему не досталась квартира????

Снять копии всех документов, которые у Вас есть по квартире, найти подходящего (по деньгам и компетентности) адвоката (или юриста) там, где Вы живёте, и подробно обсудить с ним на очной консультации возможные варианты действий.

[$Катерина$]

Спасибо большое!!!

[адв.Андрей Сарычев]

Пожалуйста : )